상가 계약갱신요구권 — 10년·갱신 시기·증액 5%

가게 임대차 계약 만료가 다가오면 사장님이 가장 먼저 하는 걱정은 "건물주가 나가라고 하면 어쩌지?"입니다. 상가는 「상가건물 임대차보호법」이 임차인에게 계약갱신요구권을 주고 있어, 정해진 시기에 요구하면 임대인이 마음대로 거절하지 못합니다. 이 글은 국가법령정보센터의 법령 원문을 직접 확인해 갱신 요구 시기, 10년 한도, 거절 사유, 임대료 증액 한도를 정리했습니다. 2026년 10월 16일 기준입니다.

계약갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 이 권리를 행사할 수 있다고 정합니다.

예를 들어 만료일이 2027년 6월 30일인 가상의 카페 계약이라면, 요구 가능한 기간은 대략 2026년 말부터 2027년 5월 말까지입니다. 정확한 날짜는 민법의 기간 계산에 따라 하루 차이가 날 수 있으므로 여유 있게 미리 통지하는 편이 안전합니다.

• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제10조 제3항).
• 다만 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.
• 요구 방식에 대해서는 조문에 정해진 서식이 없습니다. 다툼에 대비해 내용증명이나 문자·메일처럼 날짜가 남는 방법을 쓰는 것이 실무상 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

제10조 제1항 단서는 거절할 수 있는 경우를 8가지로 열거합니다. 아래는 조문을 요약한 표입니다.

구분	거절 사유(요약)	근거
차임 연체	3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우	제1호
부정한 임차	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	제2호
합의 보상	서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우	제3호
무단 전대	임대인 동의 없이 건물 전부 또는 일부를 전대한 경우	제4호
건물 파손	고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우	제5호
건물 멸실	일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우	제6호
철거·재건축	계약 때 계획을 구체적으로 고지한 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우	제7호
중대한 의무 위반	임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 등 계속하기 어려운 중대한 사유	제8호

가장 흔한 쟁점은 첫 번째 사유입니다. 월세를 한두 번 늦게 낸 것만으로 곧바로 해당하지는 않으며, 연체한 금액이 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 월세를 자주 밀리는 편이라면 날짜 관리부터 하는 것이 갱신을 지키는 첫걸음입니다.

갱신할 때 임대료는 5%까지만 올릴 수 있습니다

제11조 제1항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 차임·보증금이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있되, 증액은 대통령령 기준을 넘지 못한다고 정합니다. 「시행령」 제4조는 그 기준을 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5로 정하고 있습니다. 제11조 제2항에 따라 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.

아래는 이해를 돕기 위한 가상의 계산입니다(실제 금액이 아닙니다).

항목	현재	증액 상한(5%)
월 차임	200만원	210만원
보증금	5,000만원	5,250만원

주의할 점이 있습니다. 보증금이 지역별 기준 금액(환산보증금)을 넘는 상가는 제2조 제3항이 적용 조문을 따로 열거하는데, 제10조 제1·2항과 제3항 본문, 제10조의2 등은 포함되지만 제11조는 빠져 있습니다. 이 경우 5% 상한 대신 제10조의2에 따라 주변 시세와 경제사정 등을 고려해 증감을 청구하는 구조입니다. 내 계약이 어느 쪽인지는 지역과 보증금·월세로 환산해 따로 확인해야 합니다.

통지를 놓쳤다면: 묵시적 갱신과 권리금 회수 기회

제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제5항). 다만 환산보증금을 넘는 계약은 제2조 제3항의 열거 조문에 제4·5항이 보이지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

권리금도 갱신과 이어진 문제입니다. 「제10조의4」는 임대인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 방해를 해서는 안 된다고 정합니다. 위반으로 임차인에게 손해가 생기면 배상 책임이 있고, 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.

AI를 쓴다면 갱신 요구 문안 초안 정도가 알맞습니다. 예를 들어 이렇게 요청해 볼 수 있습니다.

임대차 만료일이 ○○년 ○월 ○일인 상가 임차인입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 요구하는 짧은 통지문을 합니다체로 써 줘. 날짜, 임대차 목적물, 요구 내용만 넣고 감정적인 표현은 빼 줘.

AI가 쓴 문안은 초안일 뿐이므로 실제 발송 전에는 날짜와 조문 번호를 직접 확인하고, 분쟁이 예상되면 변호사나 법률구조 기관 같은 전문 상담을 받으시기 바랍니다.

정리

• 갱신 요구는 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 합니다.
• 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
• 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손 등 8가지 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
• 갱신 시 증액은 청구 당시 차임·보증금의 5%까지이고, 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못합니다.
• 환산보증금을 넘는 계약은 적용 조문이 다르므로 내 계약의 해당 여부를 먼저 확인합니다.

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사장님 가게의 임대차 만료일은 언제이고, 갱신 요구 시기를 달력에 적어 두셨나요? 궁금한 점을 댓글로 남겨 주세요.

※ 글에 나오는 이미지는 AI(젠스파크 GPT Image 2.5)로 만들었으며, 가게·상품·수치 사례는 이해를 돕기 위한 예시입니다.